도시정비사업의 조합원은 단순한 ‘소유자’가 아니라 사업을 이끌어가는 핵심 주체입니다. 따라서 같은 건물을 가지고 있어도 사업 유형과 요건에 따라 자격 여부가 달라집니다. 즉, 조합원 자격은 단순 소유가 아닌 법적 요건 충족 여부로 결정됩니다.
재건축 조합원이 되기 위해서는 토지(대지)와 건축물을 함께 소유해야 합니다. 또한 재건축 추진에 ‘동의서’를 제출해야만 조합원으로 인정됩니다. 동의하지 않는다면 ‘매도청구 대상’이 될 수도 있습니다. 재건축 사업은 조합원들의 자발적 동의(임의가입)에 따라 추진됩니다. 하지만 모든 소유자가 재건축에 동의하지 않을 수 있죠. 그래서 일정 비율 이상의 동의율(토지 등 구분소유자 70% 이상, 세대수 70% 이상, 2025년 5월 1일 시행)을 충족하면, 재건축 사업을 진행할 수 있습니다. 이때 재건축에 마지막까지 동의하지 않은 소유자는 새 아파트를 분양받을 권리(조합원 지위)를 인정받지 못하고, 조합이 법적 절차를 거쳐 그 소유 부동산을 강제 매입(매도청구)할 수 있습니다. 즉, 매도청구 대상이 된다는 건 “감정평가 금액으로 법원의 조정 절차를 거쳐 집과 토지를 팔아야 하는 상황”을 뜻합니다.
조합원은 청약통장 여부와 관계없이 새 아파트를 우선적으로 분양받습니다. 기존 소유 면적·가치에 따라 ‘권리가액’이 책정되고, 여기에 분담금을 더한 금액으로 분양받게 됩니다. 아울러 사업계획, 예산, 시공사 선정 등 주요안건에 대해 의결권을 행사할 수 있습니다. 분담금은 새 아파트 분양가에서 나의 권리가액을 뺀 차액으로 산출되며, 건축비·운영비·이주비 등 사업 전반의 비용이 포함됩니다. 분담금은 단순한 비용이 아니라 미래 가치에 대한 투자이기도 합니다. 따라서, 어떤 건설사를 선택하고 어떤 단지를 완성하느냐가 곧 분담금의 효용을 좌우하게 됩니다.
재건축과 재개발은 조금 다릅니다. 재개발은 토지나 건물을 소유하고 있다면 동의하지 않아도 조합원이 됩니다. 다만, 일정한 면적이나 무허가 건축물 여부 등 조건을 충족해야 합니다. 재건축과 달리 ‘자동가입’이 되는 이유입니다. ※ 서울시 조례상 적용 시기, 사진/대장 등 요건에 따라 ‘특정무허가건축물’ 등 예외
2003년 12월 30일은 왜 기준점이 될까요. 이 날은 서울시 조례 경과규정상 기준일로 쓰입니다. 소유권 쪼개기를 통한 조합원 자격 남용을 막기 위해 설정된 기준일이죠. 따라서 이 날을 기준으로 재개발 조합원 자격을 판단하는 핵심 기준이 됩니다.
재건축과 재개발 모두 조합원에게 새 아파트 우선 분양권이 주어지지만, 자격과 방식에는 차이가 있습니다. 재건축은 기존 공동주택 소유자 중심으로 임의가입되나, 동의하지 않으면 매도청구 대상이 될 수 있습니다. 반면 재개발은 토지·건물 소유자라면 동의 여부와 무관하게 조합원으로 자동가입 됩니다. 즉, 재건축은 ‘내 의사에 따라 참여’하는 방식이고, 재개발은 ‘조건을 충족하면 자동 가입’되는 방식이라고 이해하면 쉽습니다.
지금까지 재건축과 재개발 조합원은 어떤 차이가 있는지 살펴봤습니다. 다음 편에서는 도시정비사업의 첫 단계인 ‘계획 수립’ 과정을 살펴보겠습니다.